Guida ai contratti d'affitto

Con la legge 431/1998 sono state stabilite dal governo italiano quattro tipologie di contratti d’affitto:
 

Contratto a canone libero 

E' un contratto di locazione con il canone liberamente determinato dalle parti. La durata è di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, salvo disdetta motivata nei termini di legge. Al termine degli otto anni il proprietario è legittimato a disdire senza motivazione o a cambiare i termini di contratto, comunicando la sua decisione almeno 6 mesi prima della scadenza al locatore. Per l’inquilino di solito è possibile recedere il contratto, tramite raccomandata, dopo un anno dalla stipula e con 6 mesi di preavviso. 
Non sono previste particolari agevolazioni fiscali.

Contratto a canone concordato

I contratti a canone concordato, introdotti dalla legge 431/98, hanno una durata minima di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2). L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari. Il costo del canone è stabilito in base a una serie di parametri oggettivi, come lo stato dell'alloggio, la zona in cui si trova, gli elementi di pregio che possiede, ecc.
Viene stipulato un canone inferiore ai prezzi di mercato con vantaggi fiscali sia per il proprietario sia per l'inquilino.
Il 26 settembre 2017 è stato rinnovato dalla Città Metropolitana di Bologna l’Accordo Territoriale relativo ai contratti di locazione a canone concordato in attuazione della Legge 9 dicembre 1998 n. 431.

Per tutte la INFO relative alla Città Metropolitana di Bologna sui Contratti di affitto a canone concordato consulta la pagina del comune di Bologna. 

Mappa zone di canone concordato Comune di Bologna
Mappa zone di canone concordato Città Metropolitana di Bologna

Contratto per studenti fuori sede

La locazione per studenti universitari si può stipulare solamente nelle città sedi di università. Il canone è fissato da parametri decisi dall'Accordo Territoriale per il canone concordato. Possono essere stipulati per un periodo di tempo che va dai 6 mesi ai 3 anni con rinnovo automatico, a meno che non pervenga una disdetta motivata anticipata. Gli inquilini devono necessariamente essere residenti in un altro comune rispetto quello dell’immobile e essere iscritti ad un corso di laurea o di formazione post-laurea. Questo contratto prevede il recesso parziale, cioè da parte di un singolo inquilino. La disdetta deve essere inviata al proprietario 3 mesi prima tramite raccomandata. Il subaffitto non è previsto, il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, il locatore gode di agevolazioni fiscali.

Contratto transitorio

Può essere stipulato solo in presenza di necessità transitorie di proprietario e inquilino, da esplicitare nel contratto. La durata varia da uno a diciotto mesi. Per i grandi comuni con un elevato numero di abitanti, tra cui Bologna, la legge prevede che il canone venga calcolato in base agli indicatori dell'accordo territoriale per il canone concordato ma non prevede agevolazioni fiscali.

Cedolare secca

Il proprietario di casa può scegliere di applicare un regime alternativo di tassazione, ovvero la cedolare secca. L'importo della nuova imposta che il proprietario deve versare si calcola applicando al canone di locazione annuo un'aliquota fissa del 21% per tutti i contratti, ad eccezione dei contratti a canone concordato per cui l'aliquota è del 10%. Agli inquilini la cedolare secca porta una serie di vantaggi: non occorre pagare le spese di registrazione del contratto di affitto; il proprietario non può chiedere l'aggiornamento annuale ISTAT del canone concordato, quindi il prezzo dell'affitto rimane invariato. 
 

Consulta la pagina dell'Agenzia delle Entrate per tutte le INFO su: contratti d'affitto - trovi i modelli in pdf dei quattro tipi di contratto -, agevolazioni fiscali, registrazione dei contratti, cedolare secca!


Servizi di tutela e consulenza sul contratto di affitto

Nella città di Bologna esistono diverse associazioni o sindacati che si occupano di assistenza e di tutela su equo canone, contratti d’affitto, patti in deroga, sfratti, spese condominiali, bandi di assegnazione di alloggi, ecc... 

Ecco gli indirizzi di alcune associazioni e sportelli utili:

Sportello registrazione affitti – Università di Bologna
Lo sportello offre informazioni sulla registrazione del contratto di locazione, su come si effettua un subentro, ecc. e riceve su appuntamento. 
Un funzionario dell'Agenzia delle Entrate è presente presso lo Sportello Registrazione Affitti per registrare i contratti di locazione degli studenti dell'Università di Bologna. Il funzionario è presente una volta al mese, solo su appuntamento. Tutte le INFO alla pagina Sportello registrazione affitti.

Via Belle Arti 42
40126 Bologna  
Tel 051.2094656; 051 2094646; 051 2094641 
(Lun/Ven 9.00 – 11.15 ; Mar/Gio 14.30 – 15.30) 
infoaffitti@unibo.it

AssoCasa – Associazione casa e inquilini
Via S. Margherita 9 – 40100 Bologna 
Tel 051 222844

Sunia – Sindacato unitario Nazionale inquilini e assegnatari
Via del Porto 12 – 40122 Bologna 
Tel 051 6087100   

Uniat – Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio
Via Serena 2/2 – 40127 Bologna 
051 522298 
uniat@veneresrlbologna.it 

Sicet – Sindacato inquilini casa e territorio
Via Milazzo 16 – 40121 Bologna 
051 256734 (lun/ven 9.00 – 12.30 , 15.00 – 18.00)
 

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